發(fā)布時(shí)間：2020-11-17 18:46

　　 房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、居民生活、社會(huì)安定等方面都會(huì)產(chǎn)生影響,因此探究房?jī)r(jià)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素及房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響是一個(gè)重要的課題。首先依據(jù)現(xiàn)有研究結(jié)論選取合適的變量,并利用成都市2007-2018年的時(shí)序數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。由于變量眾多,采用灰色關(guān)聯(lián)度分析、遞歸特征消除法進(jìn)行變量的篩選。然后編制了基于主成分分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、人口指標(biāo)、情緒指標(biāo)。并由此建立了向量自回歸模型,完成了參數(shù)估計(jì)和相關(guān)檢驗(yàn),利用脈沖響應(yīng)分析變量間的相互作用。揭示了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)情緒影響的規(guī)律,發(fā)現(xiàn)了人口涌入對(duì)成都市房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)作用。預(yù)計(jì)成都市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)增長(zhǎng),但價(jià)格增速會(huì)逐年放緩,且預(yù)計(jì)在2021年成都市的住宅商品房?jī)r(jià)格將達(dá)到12440.9元/m~2。
【部分圖文】：

對(duì)房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做向前 10 期的脈沖響應(yīng)函數(shù),相應(yīng)結(jié)果見圖3。橫軸表示受到?jīng)_擊的滯后期數(shù),縱軸表示因變量對(duì)解釋變量的偏移程度。從圖3左可以看出,房?jī)r(jià)在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊下,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在第一期就有了較大的正向反映,且在之后呈現(xiàn)周期性振蕩,呈現(xiàn)發(fā)散的狀態(tài),這說明當(dāng)成都市的房?jī)r(jià)升高時(shí),經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之發(fā)展,且在一定水平上呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。而人口指數(shù)則呈現(xiàn)出不同的變化,人口指數(shù)會(huì)在前期先增加后減少,這說明在0期時(shí)房?jī)r(jià)的升高來源于人口的涌入。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致居民的生活受到影響,所以人口的遷移意愿增強(qiáng),居民可支配收入降低,引發(fā)了人口指標(biāo)滯后下降的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致大眾的情緒指標(biāo)發(fā)生周期性震蕩,且隨著時(shí)間的推移震蕩逐漸趨于平緩,這與投機(jī)現(xiàn)象的周期十分相似。從圖3右可以看出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊下,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的第0期不變,隨后才逐漸增加,說明經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)存在滯后效應(yīng),且可以看出由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)也隨之升高,但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用不是特別顯著。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)吸引了一些人在成都居住,增加了居民的可支配收入,進(jìn)而提高了居民生活水平。

成都市位于四川盆地,是中國(guó)西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,在西南地區(qū)占有舉足輕重的地位,成都市轄10區(qū)4市5縣,總面積12119 km2。近年來成都市發(fā)展迅速,積極擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市逐漸蛻變?yōu)榫哂懈咝驴萍贾С值膭?chuàng)業(yè)園地。成都市經(jīng)濟(jì)連年高速發(fā)展,在目前整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的瓶頸期,成都的GDP增速依然保持較高水平。人皆有云“少不入蜀”,成都市憑借獨(dú)特的城市文化魅力、兼容并包的城市態(tài)度以及大舉吸引人才的政策布局,為成都市吸引了大量人才。圖2 成都市房地產(chǎn)規(guī)模折線圖

圖1 成都市房?jī)r(jià)樓面價(jià)格折線圖從圖1看出,截至2016年,成都市的住宅商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定的狀態(tài),在這之后成都的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯,且暫時(shí)沒有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,此外成都市的地價(jià)也隨著成都市的房?jī)r(jià)上漲有了上漲趨勢(shì)。從圖2看出,成都市近年來的房地產(chǎn)住宅吸引了大批投資商,成都房地產(chǎn)的投資規(guī)模不斷增加,且于2015年達(dá)到峰值。與住宅商品房的銷售面積走高相對(duì)的,是住宅竣工面積的不斷下降,說明成都市近年來住宅商品房的去庫(kù)存化明顯,房屋存量不斷降低,可能會(huì)進(jìn)一步推高成都的房?jī)r(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的不斷進(jìn)步,人們可以獲得更多的信息影響決策,產(chǎn)生了投資市場(chǎng)的“羊群效應(yīng)”,大批投資者為了資產(chǎn)保值等目的,做出投機(jī)行為。以“成都+房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞搜集2011年1月1日至2018年12月31日的百度指數(shù)年均值(見表1 ),可以看出百度指數(shù)在2017年迅速升高,反映了各界對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。
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