在社會經(jīng)濟發(fā)展的推動下,這十幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的勢頭。由于房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),其快速發(fā)展形成了巨大的資金需求,對我國金融系統(tǒng)也帶來了一定沖擊。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況也直接影響著國家經(jīng)濟和金融水平。房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱REITs,Real Estate Investment Trusts)的出現(xiàn),為房地產(chǎn)融資提供了一種全新的資產(chǎn)證券化工具,有效滿足了房地產(chǎn)業(yè)的資金需求并提升了資金的流通性,因此受到了很多國家的認可與支持,成為重要的一種房地產(chǎn)融資形式。自1960年REITs誕生于美國至今,目前全球已有37個國家或地區(qū)推行了REITs立法,正在考慮推行REITs的國家包括中國、印尼、波蘭和瑞典等8個國家。在推廣REITs的過程中,我國政府這十年來,力度逐漸加強,在2018年最新兩會上,REITs再次被納入議題。3月13日,十三屆全國人大代表、中國人民銀行廣州分行行長王景武在全國兩會提出提案稱,公募REITs對防控金融風險意義重大,建議因地制宜盡快推出公募REITs管理辦法。本文通過定性、定量等分析法,提出REITs價值增長的具體機制及增長要素,以發(fā)達國家現(xiàn)行REITs數(shù)據(jù)為研究基礎(chǔ),分析內(nèi)部增長的源泉和外部增長的方式并作出具體實證分析,陳述了各要素對REITs增長的貢獻程度和方式,并以此提出了REITs價值增長的對策及政策建議。全文共七章。第一章的內(nèi)容主要是闡述了REITs市場研究的背景、意義和國內(nèi)外相關(guān)研究情況。第二章的內(nèi)容明確了REITs的基本概念,并對其他相似概念進行類比;運用FFO、AFFO指標、NAV凈值模型、P/FFO或P/AFFO模型及現(xiàn)金流折現(xiàn)模型,總結(jié)了市場對REITs價值進行估值及預(yù)估的方法。第三章詳細論述了REITs價值增長的機制,主要包括內(nèi)部增長機制和外部增長機制。首先文章闡述了內(nèi)部增長的主要要素,包括租金增長、租戶升級、物業(yè)翻新以及資本再循環(huán)的方式;其次闡述了外部增長的主要渠道,包括收購、開發(fā)等外部增長方式。REITs價值增長可以通過其藍籌股的業(yè)績增長來體現(xiàn),本章的最后部分,總結(jié)歸納了世界范圍內(nèi)REITs藍籌股的特征及表現(xiàn),包括管理團隊的素質(zhì)、額外的內(nèi)部增長機會、良好的物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢、業(yè)績記錄跟蹤以及資產(chǎn)負債表的強健程度。第四章對內(nèi)部增長機制要素進行回歸分析,建立模型,選取新加坡整體REITs市場為研究對象,通過對相關(guān)數(shù)據(jù)和指標體系的分析,做出VAR脈沖分析及因素方差分析并得出相應(yīng)結(jié)論:無論是外部宏觀、行業(yè)中觀和選取的微觀要素都對REITs增長有影響,但各自影響的程度與方向不一樣。其中,租金增長是影響REITs增長的源泉與可控要素,提高租金的能力,是REITs內(nèi)部增長的決定因素。現(xiàn)實情況下,租金率還能夠隨宏觀、行業(yè)環(huán)境的提高而增長,意味著更高的租金收入使得REITs的資產(chǎn)價值不斷有內(nèi)生的能力。第五章用中國香港越秀地產(chǎn)REITs 2008—2017年相關(guān)數(shù)據(jù),實證分析并購、開發(fā)帶來的非租金增長的增長要素對REITs價值外部增長的影響。首先本章對越秀房產(chǎn)信托基金的增長數(shù)據(jù)進行總結(jié)分析,包括其十年的內(nèi)部增長與外部增長表現(xiàn)并作出增長函數(shù)模型,通過模型的計量分析,尤其闡述了越秀信托基金的外部增長要素。2008年開始越秀REITs通過外部收購的形式,收購了多樣的資產(chǎn),改變了單一租金收入來源的狀況,特別是2012年斥資134.4億元收購廣州國際金融中心(國金中心)后,國金中心中包含了諸如酒店等多種形態(tài)的收入形式,使得非租金收入這一外部增長對越秀的收益率增長做出了顯著的正向的貢獻。第六章首先列舉了國際慣用對藍籌REITs進行估值的模型和方法;然后選取美國、澳大利亞、英國、新加坡及中國香港共8只藍籌REITs,對其績效進行歸納分析,通過對藍籌股的實證分析我們得出結(jié)論:藍籌股REITs的業(yè)績,無論是股本回報率、資產(chǎn)回報率還是股本乘數(shù)方面,都有較好且穩(wěn)定的成績,是比較理想的固定投資類產(chǎn)品;其次,從物業(yè)涉及的類型來看,依據(jù)研究樣本商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率會高于其他物業(yè)類型,尤其顯著高于多樣化地產(chǎn)經(jīng)營的單位業(yè)績。第三部分運用資本定價模型CAPM來測度國際知名藍籌REITs的績效價值,并與金融業(yè)、制造業(yè)、科技類企業(yè)分析比較,從而找出REITs呈現(xiàn)的績效價值特性。綜合而言,藍籌REITs具有和科技行業(yè)一樣具有較好的績效價值,但各企業(yè)的價值呈現(xiàn)不太一樣,有的績效價值更多體現(xiàn)在其超額的Alpha收益上,而有的企業(yè)績效價值更多的體現(xiàn)在其相對穩(wěn)定的風險上。第七章研究REITs價值增長的策略和政策,從內(nèi)部增長的租金增長、物業(yè)翻新、租戶升級三個角度分別陳述相關(guān)策略;從收購、開發(fā)兩個方面陳述外部增長策略;通過對委托代理理論模型的分析提出更有利于藍籌公司經(jīng)營管理的治理機制;最后從宏觀角度,結(jié)合我國目前REITs發(fā)展現(xiàn)狀,提出相關(guān)政策建議。本文對目前發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金價值增長影響因素進行實證分析,以期待硏究結(jié)果對房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展有一定的啟示,同時希望本硏究能夠在理論上可以彌補目前國內(nèi)對REITs硏究的不足,豐富REITs價值增長理論和方法,為市場收益管理的研究奠定理論基礎(chǔ)。本文立足于大量與REITs相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場收益管理理論,一方面為REITs市場收益管理研究提供理論支持,另一方面為REITs市場收益管理提供實踐價值。
【學位單位】：武漢大學
【學位級別】：博士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23;F832.51
【部分圖文】：

中國經(jīng)濟自 1978 年改革開放至今一直持續(xù)了四十年的高速增長期，并取得了矚目的成績。隨著我我國城市化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也勢如破竹。作為一種資本密集型產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量也不斷提升，亟需更加完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)來配合發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金（本文以下章節(jié)簡稱 REITs,Real Estate Investment Trusts）的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)業(yè)帶來了一種全新的融資模式，同時也極大地豐富了金融系統(tǒng)。目前，REITs 在世界范圍內(nèi)已經(jīng)是一個非常成熟的市場。根據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會（NAREIT）統(tǒng)計，作為 REITs 的起源國也是最成熟的市場，截至 2017 年 7 月底，美國共有172 家公募 REITs，整個美國 REITs 市場的市場規(guī)模已經(jīng)突破 1 萬億美元，在美國證券市場，其市值遠超傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)上市公司。此外，從二十世紀九十年代開始，NAREIT 的綜合指數(shù)可看出，REITs 的收益率逐年增長，常年高于標普 500 指數(shù)和羅素 2000 指數(shù)。即便是在 2007 年美國次貸危機爆發(fā)時期，以及全球金融危機最受影響的三年間，REITs 指數(shù)也依舊跑贏標普 500 指數(shù)和羅素 2000。詳情如圖 1-1 所示。

2012 134.44 223.26 5.07 6.19 212013 0.00 227.49 8.6 12.7 212014 0.00 235.69 9.87 14.7 232015 23.39 275.74 10.88 15.9 232016 0.00 286.58 12.68 17.2 232017 12.01 333.56 13.14 17.1 212.1 越秀 REITs 內(nèi)部增長先考察內(nèi)部增長的典型因素——租金價格——的變動情況，由上一章的知，內(nèi)部增長包括租金增長、租戶升級物業(yè)翻新等，其中租金增長是 R部增長的決定因素，有圖 5-1 可以看到，從 2008 年到 2015 年，越秀 R租約單價呈現(xiàn)單邊上漲的行情，顯然這是內(nèi)地房地產(chǎn)這些年房地產(chǎn)行業(yè)不展的體現(xiàn)，但是從 2016 年開始，單邊上升的勢頭發(fā)生變化，租約單價開下滑。

年的相關(guān)項目情況。1. 越秀 REITs 通過收購形式的外部增長2008 年，越秀 REITs 收購了越秀新都會大廈，收購金額是 6.773 億港元最終實際代價是 5.3 億港元，同年，越秀 REITs 還收購了廣州財富廣場 17 樓捷雅城物業(yè)，代價是 1550 萬元。2009-2011 年期間沒有外部增長收購事項。2012 年，越秀 REITs 斥資 134.4 億完成收購了廣州國際金融中心的交易該項收購用越秀 REITs 的話來講是“投資收購實現(xiàn)突破”，是“越秀房產(chǎn)基上市以來最具影響的事件，使得基金資產(chǎn)實現(xiàn)了里程碑式的重大跨越”。如5-2 所示，該項收購是越秀目前為止最大的一次外部增長。資產(chǎn)總額從 2012 初的 74 億元達到年末的 249 億，增長 237.3%，在亞洲房托基金中位居前列該項交易豐富了基金的物業(yè)組合和經(jīng)營類別，增加了酒店、服務(wù)式公寓的態(tài)，降低了原物業(yè)組合中批發(fā)市場的比重，收入來源更具有多元化。同時，秀 REITs 的可供出租總面積由 211031.1 平方米增加到 441297.9 平方米，使其供出租總面積增加了一倍多。
【參考文獻】

相關(guān)期刊論文 前10條

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本文編號：2849838