本文關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　目錄

　　概念

　　內(nèi)容

　　種類

　　特征

　　概念

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的物，嚴(yán)格而言，與物權(quán)客體須為獨(dú)立物以及一物一權(quán)主義原則不相符合。但是依社會(huì)觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事;而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無害于交易安全。區(qū)分所有的特定部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：

　　(1)須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨(dú)立性，應(yīng)依一般的社會(huì)觀念確定。例如，一個(gè)住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨(dú)立的住宅單元，其內(nèi)再以屏風(fēng)分隔成數(shù)個(gè)部分的，即不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。

　　(2)須具有使用上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)為該區(qū)分的部分有無獨(dú)立的出入門戶。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨(dú)立性。

　　內(nèi)容

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：

　　通說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。

　　(1)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性。

　　業(yè)主對(duì)其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，即對(duì)該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)，性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無不同。但此項(xiàng)專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此區(qū)分所有權(quán)人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時(shí)，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時(shí)，有權(quán)使用他人的專有部分。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　(2)共有部分的共有權(quán)。共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及物業(yè)管理用房等公用部分，道路、停車場(chǎng)、綠地、樹木花草、樓臺(tái)亭閣、游泳池等附屬公共設(shè)施;也有僅為部分建業(yè)主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權(quán)法作出明確規(guī)定。首先，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。其次，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　另外，我國物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主依據(jù)法律規(guī)范、合同以及業(yè)主公約，對(duì)共有部分享有使用、收益、處分權(quán)，并按照其所有部分的價(jià)值，分擔(dān)共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)。

　　(3)業(yè)主的管理權(quán)�；趨^(qū)分所有建筑物的構(gòu)造，業(yè)主在建筑物的權(quán)利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關(guān)系，并基于此一共同關(guān)系而享有管理權(quán)。該管理權(quán)的內(nèi)容為：

　　第一，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。為管理區(qū)分所有的建筑物，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第二，業(yè)主有權(quán)決定區(qū)分建筑物相關(guān)事項(xiàng)。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。[決定前款第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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