隨著我國社會(huì)老齡化的到來,養(yǎng)老服務(wù)需求越來越多。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)的載體得到了各大投資者的普遍關(guān)注,但養(yǎng)老地產(chǎn)與普通商業(yè)、工業(yè)、住宅等地產(chǎn)相異,其自身的社會(huì)福利性與非短期收益性決定了該產(chǎn)業(yè)單純依靠自有資金及銀行貸款,不足以支撐當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資發(fā)展。在我國,房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts簡稱REITs）作為一種新興金融工具,為中小投資者提供了一個(gè)投資房地產(chǎn)業(yè)的低門檻投資產(chǎn)品,為房地產(chǎn)商提供了有效的融資模式。因此,在我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中引入REITs融資模式,構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資具有一定的必要性及可行性,同時(shí)需要做好養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資的風(fēng)險(xiǎn)管理,促進(jìn)其健康發(fā)展。本文在立足國內(nèi)外研究成果基礎(chǔ)上,歸納厘清了關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資信托基金及風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)概念,通過文獻(xiàn)研究法,充分論證我國推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資的必要性、可行性及存在的風(fēng)險(xiǎn)。具體地,運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)識(shí)別了養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資的風(fēng)險(xiǎn)因素;運(yùn)用德爾菲法、問卷調(diào)查法、序關(guān)系分析法計(jì)算了各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重,明確風(fēng)險(xiǎn)水平;運(yùn)用問卷調(diào)查法、模糊綜合評(píng)價(jià)法構(gòu)建評(píng)價(jià)矩陣,進(jìn)行風(fēng)... 

【文章來源】：東南大學(xué)江蘇省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：83 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

本文技術(shù)路線

東南大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文（1）融資渠道我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要投資人包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)資金企業(yè)和國內(nèi)央企三類。房地產(chǎn)開發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中最傳統(tǒng)的投資主體；保險(xiǎn)資金企業(yè)是將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老理念相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)投資和收益的統(tǒng)一；國內(nèi)央企相較于前兩者起步晚，但投資規(guī)模大。總體來看，當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資中依然以房地產(chǎn)開發(fā)商為主要投資者，其他機(jī)構(gòu)投資者為輔，占比偏校具體對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說融資途徑又劃分為內(nèi)源融資和外源融資兩個(gè)類別，外源融資即是通過房產(chǎn)信托、股票債券、銀行貸款等途徑獲利的資金，內(nèi)源融資即是企業(yè)自身所擁有的薪金，兩者各有優(yōu)點(diǎn)和不足，相互補(bǔ)充和促進(jìn)[42]。圖2-1房地產(chǎn)融資渠道表2-3融資渠道分類及特點(diǎn)類別種類優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)內(nèi)部融資自有資金使用自主性強(qiáng)、融資成本低、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小受企業(yè)盈利影響大外部融資銀行貸款貸款數(shù)量和種類多、融資彈性大、效率較高、財(cái)務(wù)成本低、杠桿大貸款審查嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)經(jīng)營要求正規(guī)，企業(yè)需要較好的信譽(yù)和資質(zhì)股票可減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，解決短期流動(dòng)資金問題，提高經(jīng)營效率，成本較高，手續(xù)繁雜，面臨信息披露和市場監(jiān)管的雙重壓力債券還貸壓力較低，融資成本較低，手續(xù)簡單，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)行條件嚴(yán)格典當(dāng)融資速度快，手續(xù)簡單規(guī)模小，成本高，使用期限短房地產(chǎn)信托提供全過程、全方位、一站式信貸服務(wù)，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低使用期限短14

東南大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文式交由養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商運(yùn)營，收取租賃費(fèi)，該方式風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，但同時(shí)收益也偏低。合資經(jīng)營為REITs基金和養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商按照一定的投資比例共同擁有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)，這樣既降低了REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，激勵(lì)了養(yǎng)老運(yùn)營商提供運(yùn)營服務(wù)水平，提高了項(xiàng)目的整體收益。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場還在緩慢形成，養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)還不成熟，只有采用合資經(jīng)營的管理模式實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享，從而保證養(yǎng)老地產(chǎn)REITs投資者的最終收益。2.4.6養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資運(yùn)作流程養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的運(yùn)作是以運(yùn)營成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)展成立起來的，在后期運(yùn)作中也可以投資一些優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其運(yùn)作流程如下圖所示：圖2-2養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資運(yùn)作流程（1）選擇或成立基金管理公司，作為房地產(chǎn)投資信托基金的基金發(fā)起人和管理人；（2）基金管理人選擇合格的基金托管人，并簽訂基金托管合同；（3）基金管理人向證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲得行政許可，并向合格投資者發(fā)行收益憑證，募集資金；（4）由基金管理人委托或成立專門的資產(chǎn)管理人，對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、投資或收購；（5）資產(chǎn)管理人委托專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營商或合資組建運(yùn)營公司進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營，除了收取資產(chǎn)租賃收益，同時(shí)還獲得部分運(yùn)營服務(wù)收益；20


本文編號(hào)：3593735