本文關(guān)鍵詞：武漢市城市建設(shè)用地強(qiáng)度管控實(shí)證研究與動態(tài)優(yōu)化，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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武漢市城市建設(shè)用地強(qiáng)度管控實(shí)證研究與動態(tài)優(yōu)化

2012-10-23　　來源：本站

武漢市城市建設(shè)用地強(qiáng)度管控實(shí)證研究與動態(tài)優(yōu)化
黃    寧      徐志紅      徐莎莎

[提   要]為規(guī)范城市用地建設(shè)強(qiáng)度管理，武漢市自2006年起開展用地建設(shè)強(qiáng)度研究工作，2008年完成并制定相關(guān)政策試行，隨著城市建設(shè)步伐加快，政策執(zhí)行過程中顯現(xiàn)出若干問題和矛盾，2010年著手進(jìn)行反思、評價(jià)及優(yōu)化調(diào)整。在闡釋原強(qiáng)度研究思路和管理政策的基礎(chǔ)上，對其實(shí)施效果進(jìn)行了總結(jié)評價(jià)，提出動態(tài)優(yōu)化的方法、結(jié)論和措施，，形成新一輪管理文件，更好地應(yīng)對城市建設(shè)和規(guī)劃管理需求。
[關(guān)鍵詞]建設(shè)強(qiáng)度   基準(zhǔn)容積率   分區(qū)區(qū)劃   動態(tài)   優(yōu)化調(diào)整

      為進(jìn)一步規(guī)范城市用地建設(shè)強(qiáng)度管理，做到依規(guī)審批，2006年武漢市在全國率先開展了用地建設(shè)強(qiáng)度研究工作，并形成《武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度研究》成果(武漢市國土資源和規(guī)劃局，2006，以下簡稱《強(qiáng)度研究》)。2008年8月，在《強(qiáng)度研究》基礎(chǔ)上編制完成《武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)指引》(武漢市國土資源和規(guī)劃局，2008，以下簡稱《分區(qū)指引》)，用于指導(dǎo)規(guī)劃編制和管理中各類用地建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)的制訂。同年年底，武漢市頒布《市人民政府關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃管理促進(jìn)“兩型社會”建設(shè)的意見》(武漢市人民政府，2008，以下簡稱《建設(shè)意見》)，將《分區(qū)指引》以行政管理規(guī)定的形式予以執(zhí)行。
      從《強(qiáng)度研究》到《分區(qū)指引》，再到《建設(shè)意見》，武漢市城市建設(shè)用地強(qiáng)度管控體系日臻成熟，在規(guī)范行政管理程序，推進(jìn)武漢“兩型社會”建設(shè)，貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)要求等方面，起到了很好的促進(jìn)作用。然而，面對城市快速發(fā)展，強(qiáng)度管控又面臨著新的困難和問題，筆者擬對《分區(qū)指引》執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)證分析，檢驗(yàn)強(qiáng)度管控體系的實(shí)施效果，研究強(qiáng)度調(diào)整的內(nèi)在原因，并提出動態(tài)優(yōu)化方法和措施。

      1  《強(qiáng)度研究》及《分區(qū)指引》的思路和主要內(nèi)容
      1.1  《強(qiáng)度研究》的主要思路和技術(shù)手段
      土地使用功能和建設(shè)強(qiáng)度是規(guī)劃控制的核心內(nèi)容�！稄�(qiáng)度研究》以疏散中心城區(qū)人口為主要目的，采用定性和定量相結(jié)合的研究方法，通過建立空間數(shù)學(xué)模型，將武漢市城市總體規(guī)劃確定的人口和建設(shè)規(guī)模落實(shí)到地塊層面，建立以“強(qiáng)度分區(qū)區(qū)劃體系”和“強(qiáng)度指標(biāo)控制體系”為核心內(nèi)容的研究成果，在主城區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了建設(shè)強(qiáng)度的分類、分區(qū)、分級控制，建立起較為科學(xué)的強(qiáng)度管理體系，取代了傳統(tǒng)的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷，為規(guī)劃管理工作提供了有力支持(圖1)。

      其技術(shù)手段主要包括：①以區(qū)位理論和微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理為基礎(chǔ)，借鑒國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采用強(qiáng)度分類控制(居住和非居住)方法；②尊重城市現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度分布，落實(shí)總體規(guī)劃戰(zhàn)略意圖，依據(jù)城市主要道路、地標(biāo)和自然地貌系統(tǒng)，并參考基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)律，劃定強(qiáng)度分區(qū)，實(shí)行建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)控制；③建立基于GIS的因素評價(jià)體系與初步的強(qiáng)度空間數(shù)學(xué)模型，采集矢量化圖紙和相關(guān)數(shù)據(jù)，通過模型計(jì)算確定基準(zhǔn)強(qiáng)度分級；④以規(guī)劃人口分布作為強(qiáng)度指標(biāo)分配的基本依據(jù)確定基準(zhǔn)容積率，在此基礎(chǔ)上通過微觀建設(shè)條件(用地規(guī)模、交通區(qū)位、場地朝向)的影響分析確定強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整系數(shù)，并最終測算額定容積率。
      1.2  《分區(qū)指引》主要內(nèi)容和表達(dá)形式
      《分區(qū)指引》是將《強(qiáng)度研究》成果轉(zhuǎn)化而成的用于指導(dǎo)日常規(guī)劃審批工作的執(zhí)行管理文件，重點(diǎn)針對居住、商業(yè)金融等五大類用地提出強(qiáng)度控制要求，其核心內(nèi)容即“一圖三表”�！耙粓D”即主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)區(qū)劃圖(圖2)，“三表”即基準(zhǔn)容積率一覽表、基準(zhǔn)容積率調(diào)節(jié)系數(shù)表和建筑密度控制一覽表�！斗謪^(qū)指引》所確定的額定容積率指標(biāo)同時(shí)也被納入控規(guī)導(dǎo)則。

      2  《分區(qū)指引》執(zhí)行情況評價(jià)
      2.1  實(shí)施情況
      從2008-2010年執(zhí)行情況來看，《分區(qū)指引》對于落實(shí)城市總體規(guī)劃構(gòu)想、集約節(jié)約使用中心城區(qū)土地、規(guī)范建筑強(qiáng)度審批管理、推動城市建設(shè)發(fā)展起到了十分積極有效的作用。但容積率調(diào)整和提高的現(xiàn)象也依然存在。筆者對《分區(qū)指引》實(shí)施后規(guī)劃審批的177個(gè)居住類項(xiàng)目地塊(其中，掛牌交易項(xiàng)目127個(gè)，含150個(gè)地塊，劃撥項(xiàng)目地塊27個(gè))進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。
      交易掛牌項(xiàng)目主要集中于中心城區(qū)，有91個(gè)位于強(qiáng)度區(qū)、二區(qū)和三區(qū)范圍內(nèi)。完全符合《分區(qū)指引》確定的額定容積率指標(biāo)控制要求22項(xiàng)，占14.2%，其余項(xiàng)目均通過規(guī)劃咨詢論證，在法規(guī)政策允許的前提下對容積率指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整提高；劃撥項(xiàng)目地塊主要用于保障性住房建設(shè)，基本位于主城二環(huán)線與三環(huán)線之間，強(qiáng)度三區(qū)和四區(qū)范圍內(nèi)，從審批情況來看，相比《分區(qū)指引》控制要求容積率均有20%左右的小幅提高。
      2.2  容積率上浮調(diào)整的主要原因
      2.2.1  《強(qiáng)度研究》對人口和用地采用均質(zhì)分解的方式，使《分區(qū)指引》容積率指標(biāo)難以應(yīng)對復(fù)雜多變的土地市場化供應(yīng)狀況。
      《強(qiáng)度研究》以《武漢城市總體規(guī)劃(2010-2020年)》主城人口總量作為確定基準(zhǔn)容積率的基礎(chǔ)，建立空間數(shù)學(xué)模型，將規(guī)劃建筑總量分解到主城范圍內(nèi)前部規(guī)劃建設(shè)用地上，因此基準(zhǔn)容積率指標(biāo)反映的是總規(guī)預(yù)測人口和建設(shè)用地規(guī)模下土地使用的平均強(qiáng)度。但在實(shí)際項(xiàng)目審批和建設(shè)過程中，這種終極藍(lán)圖式的“理想均質(zhì)分配”確實(shí)無法應(yīng)對復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)需求。
      (1)用地細(xì)分后居住用地規(guī)模減少
      《強(qiáng)度研究》以總規(guī)為依據(jù)，在從總規(guī)到控規(guī)的細(xì)化過程中，各類用地規(guī)模均會發(fā)生變化。以居住用地為例，因逐步混合一定比重公共服務(wù)職能，從圖面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，用地規(guī)模由135.58km2減少到128.55km2，減少約5%(圖3-圖4)，在實(shí)際項(xiàng)目審批項(xiàng)目中，用地混合程度更高，居住用地中進(jìn)一步混合商業(yè)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施等用地。在127個(gè)掛牌項(xiàng)目中，實(shí)際審批的居住用地占總用地的80.3%，較控規(guī)導(dǎo)則控制的居住用地規(guī)模減少了近20%。由此可見，從總規(guī)到控規(guī)，再到實(shí)際項(xiàng)目審批，居住用地的集約程度不斷提高，但用地規(guī)模有所縮減。

      (2)實(shí)際供地與住宅市場需求的平衡
      《強(qiáng)度研究》將規(guī)劃建筑總量根據(jù)人口密度平均分布于主城區(qū)所有建設(shè)用地上，但新增建設(shè)量在空間上并非均質(zhì)分布，而是落腳在近期的土地供給上。
      以住宅供給為例，根據(jù)《武漢市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》，“十一五”期間武漢市新建住宅建筑面積4450萬m2，其中中心城區(qū)新建住宅面積2500萬m2；供應(yīng)住宅用地22.3km2其中中心城區(qū)供應(yīng)11.9km2，中心城區(qū)新建住宅平均容積率為2.1左右，綜合考慮地塊的微觀調(diào)整系數(shù)，與《強(qiáng)度研究》提出的居住用地平均容積率基本相當(dāng)。但按照實(shí)際情況統(tǒng)計(jì)2006-2010年武漢中心城區(qū)居住類項(xiàng)目實(shí)際用地供給為13.5km2。參考上文提出的80%左右的出地率，13.5km2中實(shí)際用于住宅建設(shè)的用地約為10.8km2。相比“十一五”住房規(guī)劃，實(shí)際供給規(guī)模減少1.1km2。
      與此同時(shí)，武漢市購房市場需求相對旺盛。根據(jù)《武漢市住房需求調(diào)查分析報(bào)告》(億房網(wǎng)，2006)及《2010千萬Q友(武漢)住房需求大調(diào)查研究報(bào)告》(騰訊網(wǎng)，大楚網(wǎng)，2010)結(jié)論顯示，從2009年起，武漢市進(jìn)入25歲以上適婚人口快速增長，直到2015年才會出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)，人口紅利依然將保持強(qiáng)勁勢頭(圖5)。同時(shí)，住房升級換代的二次購房者、因被征收的被動購房者不斷增加(根據(jù)《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒(1997-2010年)》(武漢市統(tǒng)計(jì)局，1998-2011)和《武漢房地產(chǎn)年鑒(2006-2010年)統(tǒng)計(jì)》(武漢房地產(chǎn)年鑒編輯委員會，2007-2011)，2006-2009年的住宅拆遷量約為740萬m2，2010年的住宅拆遷量與2009年基本持平，“十一五”期間武漢市完成住宅建筑拆遷約1000萬m2，預(yù)測“十二五”期間達(dá)到1100萬m2)。購房群體對樓市的判斷趨于理智，不盲目等政策，不盲目看跌，因此剛性需求持續(xù)上揚(yáng)，購房需求仍然保持增長。
      一方面是持續(xù)不變的購房需求，一方面是較之規(guī)劃有所減少的居住用地供給規(guī)模，在巨大的需求壓力和利益驅(qū)動下，居住用地建設(shè)強(qiáng)度產(chǎn)生了較強(qiáng)的上調(diào)動因。
      2.2.2  由于舊城更新改造征收成本過高，資金平衡需要造成容積率指標(biāo)的上浮調(diào)整
      舊城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目以更新改造為主。在更新改造涉及社會拆遷的項(xiàng)目中，由于拆遷成本過高或其它歷史因素等原因，造成土地出讓方對宗地建設(shè)量的開發(fā)意向要高于規(guī)劃控制的額定指標(biāo)。為保證項(xiàng)目順利實(shí)施運(yùn)作，出于平衡改造成本需要，對危改項(xiàng)目，城中村項(xiàng)目給予容積率政策扶持。
      2.2.3  為進(jìn)一步促進(jìn)土地節(jié)約集約使用，在相關(guān)政策中鼓勵部分城市重大項(xiàng)目建設(shè)適當(dāng)提高容積率
      重點(diǎn)項(xiàng)目(基礎(chǔ)設(shè)施)主要為市政府大力扶持，通過一定時(shí)期內(nèi)的集中投資來提升區(qū)域功能和競爭力的項(xiàng)目。為鼓勵其建設(shè)，在相關(guān)政策中規(guī)定了鼓勵城市重大項(xiàng)目建設(shè)適當(dāng)提高容積率的內(nèi)容。
      例如，武漢市有政策規(guī)定，“對于政府儲備用地(含重點(diǎn)工程資金平衡地塊)。在符合有關(guān)法律法規(guī)及日照、交通、景觀、消防、安全等規(guī)定的前提下，可適當(dāng)提高用地的建設(shè)強(qiáng)度。其中，對二環(huán)線以內(nèi)已批準(zhǔn)實(shí)施的軌道交通站點(diǎn)周邊200m范圍內(nèi)的商業(yè)、金融等公共服務(wù)設(shè)施用地，可在額定容積率的基礎(chǔ)上最多提高50%，對其他公共服務(wù)設(shè)施用地，可在額定容積率的基礎(chǔ)上最多提高40%…”；此外，通過容積率轉(zhuǎn)移獎勵、為疏散主城人口提高二環(huán)外居住建設(shè)強(qiáng)度等措施也對《分區(qū)指引》的控制要求有所突破。
      2.2.4  為進(jìn)一步優(yōu)化城市空間環(huán)境，對位于城市重要景觀節(jié)點(diǎn)的地塊適當(dāng)提高容積率
      《分區(qū)指引》是以分區(qū)分級的方式進(jìn)行建設(shè)強(qiáng)度控制，無法完全兼顧城市空間形態(tài)塑造，因此針對城市重點(diǎn)地區(qū)以城市設(shè)計(jì)方案推導(dǎo)論證，適當(dāng)提高若干地塊的容積率指標(biāo)。

      3  《分區(qū)指引》動態(tài)優(yōu)化
      用地建設(shè)強(qiáng)度研究極為復(fù)雜，強(qiáng)度賦值管理也不僅僅是技術(shù)性工作，還涉及到當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策體制等諸多因素，是一個(gè)長期的博弈與平衡過程。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在總量平衡的基礎(chǔ)上，建立起一種順應(yīng)當(dāng)前發(fā)展形勢需求的控制方法和標(biāo)準(zhǔn)，并能根據(jù)一定期限內(nèi)(3-5年)現(xiàn)實(shí)情況作出動態(tài)修正，避免因技術(shù)缺陷造成的容積率上浮調(diào)整，提高規(guī)劃管理工作的權(quán)威性，促進(jìn)城市土地集約高效使用。
      3.1  指導(dǎo)思想和原則
      一是進(jìn)一步落實(shí)總體規(guī)劃戰(zhàn)略意圖，突出中心城市的功能定位和空間結(jié)構(gòu)布局要求；
      二是與中心城區(qū)環(huán)境容量相結(jié)合，增加中心活動區(qū)公共設(shè)施開發(fā)規(guī)模，有效疏散中心城區(qū)居住人口，并實(shí)現(xiàn)職住相對平衡；
      三是遵循近期建設(shè)規(guī)劃意圖，尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“疏”、“堵”結(jié)合，對主城區(qū)建筑總量由理想均值分配變?yōu)橥怀鲋攸c(diǎn)、定向投放、分期落實(shí)，在規(guī)劃期末建筑總量保持不變的前提下，將未來5年的建設(shè)量按照供需平衡的原則分解落實(shí)到近期建設(shè)用地上；
      四是采用分類控制方式，將《分區(qū)指引》“一張圖”分解為居住、公共服務(wù)設(shè)施和工業(yè)用地“三張圖”，實(shí)現(xiàn)分類、分區(qū)、分級控制；
      五是預(yù)留適當(dāng)彈性，對有特殊景觀要求或成本巨大的項(xiàng)目可采用技術(shù)論證的方式適當(dāng)提高容積率并給予一定的政策支持。

      3.2  強(qiáng)度管理用圖及分區(qū)區(qū)劃調(diào)整
      《分區(qū)指引》采用“一張圖”管理模式，即居住、公共服務(wù)設(shè)施用地采用完全相同的強(qiáng)度分區(qū)區(qū)劃，與實(shí)際控制要求往往產(chǎn)生矛盾。例如為提升城市功能、展現(xiàn)濱水城市特色，在武漢城市中心活動區(qū)(一環(huán)內(nèi))和沿江地帶，鼓勵公共建筑開發(fā)，適度提高公共設(shè)施用地建設(shè)強(qiáng)度，而居住用地建設(shè)強(qiáng)度則相應(yīng)降低，在城市外圍綜合組團(tuán)(二環(huán)線外)內(nèi)則正好相反。此外，工業(yè)用地納入經(jīng)營性用地范疇，也需單獨(dú)成圖控制。因此本次優(yōu)化工作在進(jìn)一步明確和落實(shí)總體規(guī)劃戰(zhàn)略意圖、優(yōu)化城市空間格局、體現(xiàn)近期城市建設(shè)重點(diǎn)的原則下，將“一張圖”分解為居住、公共服務(wù)設(shè)施及工業(yè)用地“三張圖”，增加強(qiáng)度分類管控(圖6-7)。
同時(shí)，居住和公共服務(wù)設(shè)施用地強(qiáng)度區(qū)劃仍然按照五個(gè)等級進(jìn)行劃分，并增加中心地標(biāo)控制區(qū)和生態(tài)景觀控制區(qū)，工業(yè)、倉儲用地則只在城市外圍工業(yè)園區(qū)劃定工業(yè)、倉儲強(qiáng)度區(qū)，鼓勵工業(yè)、倉儲項(xiàng)目集約節(jié)約用地，向外圍工業(yè)園區(qū)集中建設(shè)。
      3.3  基準(zhǔn)容積率調(diào)整
      以2020年主城區(qū)建筑總量為基礎(chǔ)，結(jié)合“十一五”期間的建設(shè)情況以及“十二五”規(guī)劃，按照供需平衡的原則對“十二五”期間(2011-2015年，以下簡稱“近期”)四類建設(shè)用地的凈增供地面積(不包括已出讓可直接消化用地)及建筑總量作出預(yù)測。近期內(nèi)基準(zhǔn)容積率可通過如下公式計(jì)算：
基準(zhǔn)容積率=近期建筑總量/近期建設(shè)用地總量
      3.3.1  居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地基準(zhǔn)容積率
      居住用地采用建筑總量分配法確定基準(zhǔn)容積率。居住建筑總量的計(jì)算應(yīng)綜合考慮征收還建等因素的影響。近期建筑征收拆遷總量可根據(jù)過去五年居住建筑征收拆遷情況、近期建設(shè)規(guī)劃設(shè)想以及未來城市發(fā)展總體趨勢作出判斷和預(yù)測，若按照1：1的還建比例測算，還建房建設(shè)規(guī)�；镜韧谡魇找�(guī)模；除還建房以外的其他居住建筑(包括商品房、各類保障性住房等)建設(shè)規(guī)模則可采用供給需求推算法、年均增長率預(yù)測法和相關(guān)城市類推法三種方法綜合推算。兩者累加(近期居住建筑增量與近期征收拆遷總量)得出武漢市主城區(qū)近期居住用地建筑總量。
      用地總量及其空間分布，除了由近期建設(shè)規(guī)劃提出的引導(dǎo)和控制要求外，還取決于國家宏觀政策及由此帶來的土地市場情況變化，因此準(zhǔn)確預(yù)測是較為困難的。筆者通過對《武漢市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》以及《武漢市“十二五”土地儲備供應(yīng)計(jì)劃》等有關(guān)技術(shù)文件數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納，并參照“十一五”期間的土地建設(shè)和供應(yīng)情況對武漢市主城區(qū)近期居住建設(shè)用地總量(包括存量地和新供應(yīng)土地)進(jìn)行預(yù)測，同時(shí)在圖畫上落實(shí)其空間布局。
      通過居住用地近期建筑總量除以用地總量得出平均容積率指標(biāo)，作為測算各強(qiáng)度分區(qū)基準(zhǔn)容積率的基礎(chǔ)。將近期建設(shè)規(guī)劃確定的居住用地空間分布與居住用地強(qiáng)度分區(qū)區(qū)劃圖進(jìn)行疊合，統(tǒng)計(jì)各強(qiáng)度分區(qū)內(nèi)居住建設(shè)用地量，綜合參考規(guī)劃控制意圖、不同強(qiáng)度分區(qū)級差關(guān)系以及已審批居住項(xiàng)目容積率分布特征等因素對各分區(qū)基準(zhǔn)容積率進(jìn)行賦值。通過統(tǒng)計(jì)各分區(qū)建筑總量，并與規(guī)劃期末建筑總量進(jìn)行對照、校核及微調(diào)，最終確定各分區(qū)基準(zhǔn)容積率指標(biāo)(表1)。
      公共服務(wù)設(shè)施用地的基準(zhǔn)容積率參照居住用地的推算方法確定(表2-3)。
      3.3.2  工業(yè)用地基準(zhǔn)容積率
      本次優(yōu)化工作根據(jù)工業(yè)類別對用地建設(shè)強(qiáng)度實(shí)行管理(倉儲用地參照工業(yè)用地容積率確定)。基準(zhǔn)容積率參照國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》設(shè)置下限(石油加工煉焦及核燃料制造業(yè)不得低于0.5，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金屬制品業(yè)及非金屬礦物制造業(yè)不得低于0.6，其他工業(yè)不得低于1)，上限設(shè)置則考慮到當(dāng)前2.5產(chǎn)業(yè)(工業(yè)用地中的辦公研發(fā)項(xiàng)目)建設(shè)需求，參照辦公寫字樓用地基準(zhǔn)容積率標(biāo)準(zhǔn)定為2.5。
      3.4  調(diào)節(jié)系數(shù)優(yōu)化及其它建設(shè)強(qiáng)度控制要求
      筆者通過對居住用地的交通區(qū)位、用地規(guī)模、場地朝向與建設(shè)強(qiáng)度的關(guān)系進(jìn)行類比研究，將《分區(qū)指引》中居住用地交通區(qū)位調(diào)整系數(shù)等幾項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了調(diào)整，如將原規(guī)定的依據(jù)道路等級調(diào)整系數(shù)改為依據(jù)臨路條數(shù)，加大了用地規(guī)模調(diào)整系數(shù)面積分布區(qū)間，取消了場地朝向調(diào)整系數(shù)等(表4)。

      同時(shí)，為應(yīng)對土地開發(fā)的復(fù)雜情況，還制定若干補(bǔ)充規(guī)定，主要針對公共綠地和基礎(chǔ)設(shè)施容積率獎勵、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算和交通承載力控制等提出要求。

      4  結(jié)語
      建設(shè)用地強(qiáng)度是城市規(guī)劃管理的最核心也是最敏感的問題。讓強(qiáng)度審批既有據(jù)可依，滿足規(guī)劃控制要求，又經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)，符合市場開發(fā)意愿，似乎總是一對難以化解的矛盾。筆者此次完成的用地建設(shè)強(qiáng)度優(yōu)化工作，以總量保持、彈性動態(tài)、用地集約為原則，在方法上實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)景靜態(tài)控制到近期動態(tài)控制的轉(zhuǎn)變，力求在規(guī)劃管理和市場訴求兩者間尋求平衡。建設(shè)用地強(qiáng)度管控是一個(gè)長期的動態(tài)過程，必須不斷加以跟蹤研究，掌握其內(nèi)在社會經(jīng)濟(jì)規(guī)律，才能真正做到技術(shù)服務(wù)于管理，管理服務(wù)于建設(shè)。

      本文所依據(jù)的規(guī)劃項(xiàng)目在編制過程中受到武漢市國土資源和規(guī)劃局規(guī)劃處鄭振華處長、周強(qiáng)副處長和劉松同志的悉心指導(dǎo)和大力支持，在此表示衷心感謝。

      參考文獻(xiàn)
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      作者簡介
      黃    寧，武漢市規(guī)劃研究院副總工，高級規(guī)劃師
      徐志紅，武漢市規(guī)劃研究院，規(guī)劃師
      徐莎莎，武漢市規(guī)劃研究院，規(guī)劃師

  本文關(guān)鍵詞：武漢市城市建設(shè)用地強(qiáng)度管控實(shí)證研究與動態(tài)優(yōu)化，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。