發(fā)布時(shí)間：2021-11-23 09:00

　　隨著近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的調(diào)整,公共租賃住房逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的重要組成部分。由于公共租賃住房的發(fā)展同比增加,政府的金融和機(jī)構(gòu)貸款未能滿足公共租賃住房的融資需求。有鑒于此,本文提出運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust,在此之后用REITs表示）來(lái)解決公共租賃住房建設(shè)的融資問(wèn)題,這不僅符合政府的要求,而且符合政府的利益,也契合資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng),和投資者的訴求。本文首先詳細(xì)介紹了公租房的界定,REITs的概念、特點(diǎn)與運(yùn)作模式,以及相關(guān)理論。其次,從宏觀和微觀角度,多角度深入的分析了株洲公租房引入REITs的必要性與可行性,并結(jié)合株洲市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的實(shí)際,探究在公租房融資領(lǐng)域引入REITs的急迫性。與此同時(shí),采用了實(shí)地調(diào)查法、比較分析法和定量分析法等研究方法,認(rèn)真對(duì)比研究了國(guó)內(nèi)外REITs先進(jìn)地區(qū)的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn);在這基礎(chǔ)上,借鑒這些優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn),并從中得到相關(guān)重要啟示。再次,本文并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況,從基本模式、運(yùn)作流程和運(yùn)作機(jī)制三方面出發(fā),對(duì)REITs在我國(guó)公租房建設(shè)融資中應(yīng)用的運(yùn)作進(jìn)行了對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì),提出從政府和投資者兩個(gè)角度來(lái)構(gòu)建科學(xué)的定... 

【文章來(lái)源】：湖南工業(yè)大學(xué)湖南省

【文章頁(yè)數(shù)】：69 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

論文技術(shù)路線圖

（1)萌芽初期。19世紀(jì)末期，出現(xiàn)的馬薩諸塞商業(yè)信托是REITs的最初的形態(tài)，主要原因在于美國(guó)法律對(duì)該模式免征公司所得稅，在此情況下商業(yè)信托模式發(fā)展成長(zhǎng)，最為著名的是波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托。但在1935年美國(guó)最高法院認(rèn)為商業(yè)信托也必須繳納公司所得稅，自此后，商業(yè)信托在本質(zhì)上與公司性質(zhì)無(wú)異，即必須繳納公司所得稅，因稅費(fèi)的增加，商業(yè)信托由此也走向低潮。而在二戰(zhàn)后在美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了一定發(fā)展，由此產(chǎn)生了一個(gè)新的事物——房地產(chǎn)投資信托。《國(guó)內(nèi)稅收法》（1960年）和《房地產(chǎn)投資信托法案》給予了房地產(chǎn)信托極大的優(yōu)惠條件，前者以繳納個(gè)人（股東）所得稅代替公司所得稅，后者則是通過(guò)允許其上市流通交易擴(kuò)大了投資主體范圍，不僅極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，也為后期信托上市交易的形成奠定了基礎(chǔ)。但《房地產(chǎn)投資信托法案》也存在一定的局限性，因?yàn)橹辉试S設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)據(jù)顯示，截止1963年，成功上市交易僅為2支股。

3.增信措施、退出安排和目標(biāo)資產(chǎn)情況（1）增信措施a.優(yōu)先級(jí)、權(quán)益級(jí)安排。該專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)優(yōu)先級(jí)和權(quán)益級(jí)的證券進(jìn)行了分層設(shè)，前者的證券規(guī)模為 1.3 億元，占比為 48%，后者的規(guī)模為 1.4 億元，占比為2%。依據(jù)安排，當(dāng)需公開(kāi)發(fā)行或公開(kāi)處置時(shí)，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的預(yù)期收益，時(shí)也支持本金將優(yōu)于權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持并能獲得償付。另外在專項(xiàng)計(jì)劃終止后進(jìn)清算分配時(shí)，也需遵守優(yōu)先級(jí)證券需有限受償?shù)捻樞蛞?guī)則，而權(quán)益級(jí)證券則需優(yōu)先級(jí)提供良好的信用支持。b.標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)金流超額覆蓋。依據(jù)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）所出的《新派公寓權(quán)益性房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表及審核告》，基于基礎(chǔ)情景下，第 1-5 年標(biāo)的物業(yè)所產(chǎn)生的可分配的凈現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先資產(chǎn)支持證券的預(yù)期效益的增長(zhǎng)倍數(shù)在 1.01-1.53 之間。c.儲(chǔ)備金機(jī)制�；鸸芾砣诵柙趯ｍ�(xiàng)計(jì)劃設(shè)立后的 3 個(gè)工作日期間，將基金

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
[1]REITs在社會(huì)租賃住房供應(yīng)中的應(yīng)用研究——以上海為例[J]. 王旭育.  中國(guó)房地產(chǎn). 2018(27)
[2]公租房運(yùn)用REITs融資模式運(yùn)作策略[J]. 余海,喻瑤,陳栗剛.  中國(guó)集體經(jīng)濟(jì). 2018(19)
[3]我國(guó)保障性住房建設(shè)中的REITs融資模式研究[J]. 劉穎.  住宅與房地產(chǎn). 2017(29)
[4]REITs在公租房資金回收中的應(yīng)用[J]. 張曉艷.  住宅與房地產(chǎn). 2017(24)
[5]基于PPP與REITs的我國(guó)公租房融資模式研究[J]. 王鈺.  特區(qū)經(jīng)濟(jì). 2017(07)
[6]天津市公共租賃住房REITs融資模式的應(yīng)用可行性研究[J]. 賴迪輝,李娜.  城市. 2016(12)
[7]公租房融資模式引入REITs的方案設(shè)計(jì)[J]. 丁寧.  中國(guó)房地產(chǎn). 2016(19)
[8]REITs對(duì)培育租賃市場(chǎng)的意義及發(fā)展路徑探討[J]. 蘇虹,陳勇.  城市發(fā)展研究. 2016(04)
[9]公共租賃住房投資信托（REITs）法律重塑——兩房合一背景下的新審視[J]. 李智.  西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社科版). 2016(02)
[10]公共租賃住房REITs融資創(chuàng)新初探——以深圳市公共租賃住房為例[J]. 孔揚(yáng).  現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2015(12)

博士論文
[1]北京市保障性住房制度與中低收入家庭安居問(wèn)題的數(shù)量分析[D]. 盧媛.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 2013

碩士論文
[1]REITs在上海市公共租賃住房中的應(yīng)用研究[D]. 李素芳.華東理工大學(xué) 2018
[2]住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[D]. 張秋芳.重慶大學(xué) 2013
[3]基于REITs模式的廉租住房融資問(wèn)題研究[D]. 楊泓諭.西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 2013
[4]青島市保障性安居工程系統(tǒng)融資模式研究[D]. 李水彥.中國(guó)海洋大學(xué) 2013
[5]我國(guó)保障性住房融資模式研究[D]. 龍志德.華中師范大學(xué) 2012
[6]保障性住房融資模式創(chuàng)新研究[D]. 胡曉霜.西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 2012
[7]我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)問(wèn)題探討[D]. 鄭娜.天津大學(xué) 2010
[8]我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行面臨的問(wèn)題及其可選擇的模式研究[D]. 張以東.上海師范大學(xué) 2010
[9]我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)展環(huán)境研究[D]. 王孟夏.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 2010



本文編號(hào)：3513553